Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen van het grondbedrijf per 31 december 2022 zien. In het MPGA 2023 is een volledige onderbouwing op grondexploitatieniveau te vinden.
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
PB23 | PR22 | |
reeds gerealiseerd vermogen/harde reserve (vrije ruimte) | 24,0 | 35,9 |
op termijn beschikbaar vermogen/zachte reserve | 158,6 | 44,7 |
totaal beschikbaar vermogen (Hard + Zacht) | 182,6 | 80,6 |
Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve) uit op € 36 miljoen. Dat is tevens de afdracht die het grondbedrijf over 2022 aan de algemene dienst kan doen.
Het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) komt uit op € 45 miljoen. Dat is flink lager dan bij de Programmabegroting 2023 werd verwacht. Dit komt enerzijds doordat de huidige actualisatie van de grondexploitaties in het MPGA 2023 een negatief effect heeft. Maar ook vooral doordat de risico’s nu veel hoger worden ingeschat. Dat komt door de verslechterde situatie op de woningmarkt. Die risico’s zitten nu in de cijfers. Zelfs als alle risico's optreden, kunnen we per saldo dus nog een positief resultaat verwachten op de lopende gebiedsontwikkelingen.
De financiële effecten op het weerstandsvermogen van het grondbedrijf zijn exclusief de mutaties in het resultaat en de risico’s van de grondexploitatie Hortus. Deze worden in de paragraaf Floriade verantwoord. Onze intentie is om vanaf de Programmabegroting 2024 de grondexploitatie Hortus volledig binnen het Grondbedrijf te verwerken.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (Programmarekening 2022) afgezet tegen de eerder afgegeven prognoses (Programmabegroting 2023).
Onder de tabel worden de belangrijkste mutaties toegelicht.
| ||
|---|---|---|
bedragen x € 1 miljoen | ||
PB 23 | PR 22 | |
stand 31-12-2021 | 88,4 | 88,4 |
afdracht programmarekening 2021 | -17,0 | -17,0 |
tussentijdse winstneming 2022 | 25,7 | -2,9 |
mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties | -11,9 | -19,1 |
mutaties voorziening MVA-gronden | 24,4 | 31,9 |
afsluiting grondexploitatie | 0,0 | 13,8 |
subtotaal stand reserve 31-12-2022 | 109,6 | 95,1 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -72,5 | -46,3 |
reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s | -5,6 | -5,5 |
reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties | -7,4 | -7,4 |
kosten participatie 2023 | 0,0 | -1,0 |
bijdrage programma Groen/Blauw | 0,0 | 1,0 |
vrij beschikbaar en af te dragen aan concern | 24,1 | 35,9 |
Afdracht programmarekening 2021
Bij de Programmabegroting 2023 is besloten tot een afdracht van € 17 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de vrij beschikbare ruimte in het harde weerstandsvermogen bij de Programmarekening 2021.
Tussentijdse winstneming 2022
De winstneming voor het jaar 2022 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Dat is naar rato van de voortgang van de projecten. Over 2022 is sprake van een terugboeking naar de grondexploitaties van de eerder genomen winsten van circa € 3 miljoen. De winst is circa € 29 miljoen lager dan was berekend bij de Programmabegroting 2023. Dat komt doordat het risicoprofiel van de grondexploitatie sterk is toegenomen. Volgens de BBV regels dient het risicoprofiel te worden betrokken bij de berekening van het complexresultaat. Daardoor is het complexresultaat van veel grondexploitaties gedaald. Door deze daling zien we bij een aantal grondexploitaties dat er sprake is van te veel winstuitname in het verleden. Dit betekent dat we eerder uitgekeerde winst moeten terugboeken naar de grondexploitaties.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de Programmarekening 2021
gestegen met € 19 miljoen (begroot: € 12 miljoen). De mutaties zijn:
- De voorziening bij Almere Buiten Centrum is afgenomen door lager benodigd investeringsbudget.
- Bij Europa kwartier West is de voorziening toegenomen door een hogere opbrengstraming.
- Bij Hogekant en Lagekant neemt de voorziening toe door de recente prijsstijging van de civieltechnische kosten op de markt.
- Bij de Vaart IV/VI valt de voorziening vrij doordat het grondexploitatiesaldo positief is geworden na het in exploitatie nemen van de MVA gronden. De opbrengstramingen zijn hoger dan de kostenramingen en de ingebrachte boekwaarde.
- De grondexploitatie Olympuspark is nieuw toegevoegd aan de grondexploitatieportefeuille. Deze grondexploitatie heeft een verlieslatend resultaat van €15 miljoen waarvoor een voorziening dient te worden getroffen. De voorziening is gedeeltelijk gedekt door de vrijval van de voorziening bij de MVA-gronden en de eerder hiervoor gevormde reserve.
- Ten slotte zijn 7 nieuwe deelexploitaties binnen de Openbare gebieden en Verspreide percelen opgenomen met negatieve saldi.
In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
grondexploitaties | PR 2021 | PR 2022 |
Almere Buiten Centrum | 2,0 | 1,3 |
Europa kwartier West | 10,6 | 12,8 |
Cascadepark West | 8,7 | 9,1 |
Hogekant | 11,8 | 12,8 |
Lagekant | 5,8 | 6,4 |
De Vaart IV/VI | 2,3 | 0,0 |
Olympuspark | 0,0 | 15,2 |
Verspreide percelen / Openbare gebieden | 4,7 | 7,4 |
totaal MPGA | 45,9 | 65,0 |
Olympuspark | 17,0 | 18,0 |
totaal voorzieningen onderhanden werk | 62,9 | 83,0 |
Mutaties voorziening MVA gronden
Wanneer binnen redelijke termijn een gebiedsontwikkeling mag worden verwacht, mogen we de MVA-gronden op actuele waarde waarderen. Maar we moeten de MVA-gronden op de veel lagere landbouwwaarde waarderen als er binnen redelijke termijn geen ontwikkeling zal plaatsvinden. Omdat de landbouwwaarde lager is dan de verwervingsprijs passen wij in dat geval via een voorziening een waardevermindering toe. Deze verliesvoorziening voor MVA-gronden is ten opzicht van Programmarekening 2021 afgenomen met € 32 miljoen. De belangrijkste mutatie betreft het in exploitatie nemen van gronden bij Overgooi, Stichtsekant, de Vaart IV/VI en Olympuspark. In totaal leidt dit tot een vrijval van de voorziening van circa € 24 miljoen. Bij Twentsekant zijn gronden verworven. Omdat het gebied nog geen actieve grondexploitatie heeft en dus in de MVA zit, wordt de voorziening waardecorrectie € 7 miljoen hoger. Eerder is in het weerstandsvermogen al een reserve gevormd om deze waardecorrectie financieel te dekken.
Voor de gebieden Overgooi, Twentsekant en De Vaart IV/VI zijn nieuwe taxaties uitgevoerd. De nieuwe waarde is hoger, waardoor de voorziening voor € 15 miljoen is vrijgevallen.
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde | PR 2021 | PR 2022 |
Overgooi | 44,6 | 32,1 |
Stichtsekant | 9,1 | 0,0 |
Twentsekant | 35,4 | 38,3 |
De Vaart IV/VI | 6,1 | 0,7 |
Nobelhorst | 1,3 | 1,3 |
Olympuspark | 7,8 | 0,0 |
Pampushout II | 8,5 | 8,5 |
OG Hout (Ecudorp) | 0,1 | 0,1 |
totaal | 112,9 | 81,0 |
Afsluiting grondexploitatie
Bij deze jaarrekening worden drie grondexploitaties afgesloten: Sallandsekant, Highnote en Stripheldenbuurt. Dit levert een positief saldo op van € 13 miljoen. Daarnaast zijn er binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden een aantal deelexploitaties afgesloten, te weten kerk Youri Egorovweg, Esplanade, Jumbo Almere Haven, CAH Floriade en De Vaart I/II/III. Deze afsluitingen leiden tot een positief resultaat van circa € 1 miljoen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 47 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2023 | PR 2022 |
Reservering gerealiseerde winst ten behoeve van verschil raadskader winstneming en BBV | -56,8 | -39,2 |
Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -2,8 | -2,8 |
Informatiecentrum Poort | -0,5 | -0,5 |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,4 | -0,4 |
Dumping, afval en tijdelijk maatregelen | -0,6 | -0,4 |
Reservering afwaardering gronden Twentsekant | -5,6 | 0,0 |
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein | -5,5 | -2,8 |
Overige | -0,3 | -0,2 |
totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -72,5 | -46,3 |
De belangrijke mutaties zijn:
Reservering gerealiseerde winst
Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de Programmabegroting 2023 af met circa € 18 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze afname is de sterke toename van het risicoprofiel. Daardoor moet te veel genomen winst worden teruggeboekt naar de grondexploitaties.
Reservering afwaardering gronden Twentsekant
Vorig jaar zijn gronden voor Nobelhorst van Staatsbosbeheer en de Staat verworven voor toekomstige ontwikkeling. Hierbij zitten ook de gronden van Twentsekant inbegrepen. Omdat het gebied Twentsekant nog in MVA zit en de gronden zijn gewaardeerd op landbouwwaarde, worden ook de aangekochte gronden direct afgewaardeerd. Dat doen we door een voorziening te treffen voor het verschil tussen de verwervingswaarde en landbouwwaarde. We zagen dat al aankomen, en daarom hadden we bij de Programmabegroting 2023 hiervoor al een reservering gemaakt. Die reservering wordt nu ingezet om de voorziening te financieren.
Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s
De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reserve is gedaald met € 1 miljoen. Dit komt doordat de opbrengstpotentie van de grondexploitaties lager is waardoor ze een lagere risicoprofiel hebben.
Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 7 miljoen. Dit is gelijk aan de stand bij de Programmabegroting 2023.
Kosten participatie 2023
Omdat de Omgevingswet in 2023 nog niet is ingevoerd mogen kosten van participatie nog niet in de grondexploitaties worden verantwoord. Daarom worden deze kosten voor 2023 gedekt uit het weerstandsvermogen. Vanaf 1 januari 2024 wordt de Omgevingswet van kracht, en dan lopen de kosten van participatie direct via de grondexploitaties.
Bijdragen programma Groen/Blauw
Vanuit de grondexploitatie NOGW worden werkzaamheden verricht aan de watergangen die ten dele vallen onder het programma Groen/Blauw, waaruit een bijdrage volgt.
Op termijn beschikbaar / zachte buffer
De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
op termijn beschikbaar / zachte buffer | PB 2023 | PR 2022 |
stand per 01-01-2023 | 505,1 | 461,2 |
winstuitname 2022 | -25,7 | 2,9 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 444,3 | 429,0 |
aftrek risico’s en algemene kosten: | ||
specifieke risico’s in positieve grexen | -210,6 | -304,9 |
marktrisico’s en macro-economische risico’s | -24,2 | -29,5 |
reserve te betalen vennootschapsbelasting | -45,9 | -45,9 |
reservering participatie (10 jaar) | -5,0 | -4,0 |
totaal op termijn beschikbaar / zachte buffer | 158,6 | 44,7 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2023 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 461 miljoen. Dit ligt lager dan bij de Programmabegroting 2023 was voorzien. In het MPGA 2023 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de afname van het resultaat is toe te schrijven aan de hogere kostenramingen door stijgende prijzen op de Grond ‑ , weg ‑ en waterbouw markt. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen bedraagt € 45 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen is ten opzichte van de stand bij programmabegroting 2023 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2023 | PR 2022 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -3,6 | -3,6 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
gebouw parkeren Stadstuinen | -4,5 | -4,5 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4,0 | -4,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -1,5 | -1,5 |
totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Specifieke risico's in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2023 op basis van eindwaarde € 210 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2022 met circa € 95 miljoen toegenomen. Deze toename is toe te schrijven aan de toename van het projectmarktrisico door de verwachte daling van de woningprijzen in de komende 2 jaar.
Marktrisico's en macro-economische risico's
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 30 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is circa € 5 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2023. Dit wordt veroorzaakt door langere fasering van woningen vanwege verslechtering van de markt.
Reservering participatie
De invoering van de Omgevingswet leidt tot extra kosten omdat de kosten van participatie behoren tot de kostensoortenlijst van de grondexploitatie. De wet is in 2023 nog niet ingevoerd waardoor de kosten nog niet in de grondexploitatie kunnen worden ingerekend. Daarom worden de kosten nu vooruit op de invoering van de wet in het weerstandsvermogen meegenomen. Op basis van de te doorlopen aantal participatietrajecten in 2023 wordt een besteding van circa € 0,5 tot € 1,0 miljoen verwacht. Hierdoor neemt het bedrag in het zacht vermogen af naar € 4 miljoen.