In deze paragraaf worden de verschillen tussen de begrote cijfers van de jaarschijf 2022 uit het MPGA 2022 en de werkelijk gerealiseerde cijfers weergegeven en toegelicht.
Programmatisch resultaat 2022
De begrote en de werkelijk gerealiseerde aantallen voor diverse programma’s worden in onderstaande tabel weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen | |||
|---|---|---|---|
MPGA 2022 (ambitie) | realisatie 2022 | verschil | |
woningen (aantal) | 1.546 | 1.283 | -263 |
bedrijventerreinen (hectare) | 16 | 23 | 7 |
kantoor (m² bvo) | 20.000 | 20.000 | 0 |
voorzieningen (m²) | 42.954 | 38.515 | -4.439 |
In 2022 is vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere voor 1.283 woningen grond verkocht, dit ligt 263 woningen onder de verwachting voor 2022 uit het MPGA 2022. De belangrijkste oorzaak hiervan is het niet tijdig kunnen leveren van bouwrijpe gronden door schaarste aan personele capaciteit in de ontwikkelingsketen en moeilijke onderhandelingen door de kentering van de woningmarkt. De vertragingen bedragen veelal enkele maanden, maar in sommige gevallen valt een gronduitgifte daardoor net over het jaar heen. Dat gold in 2022 bijvoorbeeld voor de grondexploitaties Cascadepark West (150 woningen) en Nobelhorst (175 woningen). In het MPGA 2022 was sprake van een ambitieuze doelstelling ten aanzien van woningbouw, die we in het afgelopen jaar voor meer dan 80% hebben gerealiseerd.
Voor bedrijventerreinen is 2022 een zeer goed jaar geweest. Ondanks het Didam-arrest, dat vertragend werkte op het gronduitgifteproces, is 23 hectare grond verkocht. Dit is afgerond 7 hectare hoger dan de begroting zoals in het MPGA 2022 was opgenomen. De gronduitgifte van 23 hectare betekent naast hogere grondopbrengsten ook de realisatie van circa 1.625 extra arbeidsplaatsen voor Almere. De meeste gronduitgifte hebben plaatsgevonden bij Sallandsekant en Stichtsekant.
De gronduitgifte voor kantoren en voorzieningen ligt grotendeels in lijn met de verwachting.
Financieel resultaat bouwgrond in exploitatie 2022
In de onderstaande tabel zijn het financiële resultaat van 2022 en de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de verwachting uit het MPGA 2022 weergegeven. Door verschuivingen tussen de actieve grondexploitaties en de MVA-gronden bij Overgooi, Stichtsekant en de Vaart IV/VI, zijn de begrote cijfers (MPGA 2022) en gerealiseerde cijfers niet direct te vergelijken. Daarom zijn in onderstaande tabel de gedurende 2022 in exploitatie genomen MVA-gronden nog apart vermeld.
bedragen x € 1 miljoen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
kosten | begroot | realisatie | MVA | opbrengsten | begroot | realisatie | MVA | |
jaarschijf | jaarschijf | jaarschijf | jaarschijf | |||||
2022 | 2022 | 2022 | 2022 | |||||
excl MVA | excl MVA | |||||||
verwerving | 47 | 50 | 17 | grondverkopen | 152 | 147 | 1 | |
investeringen | 66 | 35 | 2 | overige opbrengsten | 5 | 3 | 2 | |
plankosten | 20 | 18 | 2 | |||||
overige kosten | 5 | 7 | ||||||
rente | 4 | 4 | 12 | |||||
subtotaal | 142 | 114 | 33 | |||||
winstneming | -3 | |||||||
afsluitingen | 14 | |||||||
totale kosten | 142 | 125 | 33 | totale opbrengsten | 157 | 150 | 3 |
Verwerving
In 2022 is voor circa 50 miljoen grond verworven voor de ontwikkeling van Nobelhorst. De grondverwerving valt hoger uit dan de begroting en wordt veroorzaakt door een hoge prijsstijging over het jaar 2022. Een deel van die verwerving heeft betrekking op de MVA-gronden Twentsekant.
Investeringen
De totale investeringen in 2022 voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgekomen op € 35 miljoen. De investeringen liggen € 31 miljoen lager dan begroot. Dat komt voornamelijk doordat onze investeringsplanning te ambitieus was. Voor circa € 40 miljoen aan investeringen is in 2022 wel voorbereid en verplicht, maar nog niet gerealiseerd en daarmee doorgeschoven naar 2023. We zien dat door de jaren heen het investeringsvolume is gegroeid. Dat is ook nodig, want de planning voor met name woningbouw en bedrijventerreinen gaat uit van flinke groei van de gronduitgifte. Als we de grond niet tijdig bouwrijp kunnen maken, kunnen we die grond ook niet verkopen en behalen we onze doelstellingen niet. De krapte op de arbeidsmarkt maakt het daarbij steeds lastiger onze ambitieuze investeringsramingen te halen. We sturen er scherp op dat we altijd voldoende investeringen realiseren om onze bouwdoelstellingen te kunnen halen.
Plankosten
Deze post bestaat uit planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering. Op totaalniveau zijn de gerealiseerde plankosten conform de begroting gerealiseerd.
Overige kosten
De overige kosten zijn circa € 2 miljoen hoger dan begroot. Ten opzichte van de begroting vallen twee zaken op. Ten eerste zijn veel kosten gemaakt voor onderzoek naar onontdekte ontplofbare oorlogsresten. Deze kostenpost bedroeg in totaal circa € 3 miljoen, waarvan we een groot deel voor vergoeding door het Rijk in aanmerking komt. Ten tweede valt, doordat het investeringsvolume lager was dan begroot, de post niet-verrekenbare btw lager uit.
Rentekosten
De rentekosten bedroegen in 2022 € 4 miljoen en dit is conform de begroting. Het begrote rentepercentage was 1,50% en de werkelijke rente kwam uit op 1,62%. Het bedrag aan hogere werkelijke rente wordt gecompenseerd door ontvangen boeterente uit een aantal koopovereenkomsten.
Winstneming en afsluitingen
Over 2022 wordt per saldo circa € 3 miljoen eerder genomen winst teruggeboekt naar de grondexploitaties. Dat komt door de verplichte boekhoudregels over winstberekening. Verderop bij de behandeling van het weerstandsvermogen wordt dit nader toegelicht. Verder zijn er in 2022 drie grondexploitaties en diverse projecten in de openbare gebieden afgesloten. Per saldo levert de afsluiting een positief saldo op van € 14 miljoen.
Grondverkopen
De totale grondverkoopopbrengsten zijn in 2022 € 5 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de cijfers per segment weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen | |||
|---|---|---|---|
grondverkopen | MPGA 2022 | realisatie | verschillen |
jaarschijf 2022 | jaarschijf 2022 | ||
woningbouw | 112 | 90 | -22 |
bedrijventerreinen | 26 | 43 | 17 |
kantoren | 5 | 5 | 0 |
voorzieningen | 9 | 9 | 0 |
totaal | 152 | 147 | -5 |
Bij woningbouw zijn de grondverkopen € 22 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de grondverkopen woningbouw per stadsdeel uiteengezet.
bedragen x € 1 miljoen | |||
|---|---|---|---|
grondverkopen woningbouw | MPGA 2022 | realisatie | verschillen |
jaarschijf 2022 | jaarschijf 2022 | ||
Haven | 6 | 7 | 1 |
Stad | 8 | 2 | -6 |
Buiten | 0 | 1 | 1 |
Hout | 51 | 41 | -10 |
Poort | 47 | 39 | -8 |
totaal | 112 | 90 | -22 |
De lagere opbrengst van stadsdeel Stad is toe te schrijven aan de vertraging bij Hortus. Door de onderhandelingen over de uitbreiding van de wijk is de gronduitgifte tijdelijk stilgelegd. De grondafname-tranche wordt naar 2023 verschoven. De lagere opbrengst bij stadsdeel Hout zit voornamelijk bij Nobelhorst en is grotendeels veroorzaakt door het niet tijdig kunnen leveren van de bouwgrond in verband met de zeer lange planningstermijn van de nutsbedrijven. Bij Poort ligt de vertraging van gronduitgifte vooral bij Cascadepark West en Stadstuinen en is toe te schrijven aan lange onderhandelingen met marktpartijen als gevolg van het inzakken van de woningmarkt.
Bij de bedrijventerreinen ligt de grondverkoop circa € 17 miljoen hoger dan begroot. Zowel bij Stichtsekant als bij Sallandsekant was sprake van versnelling van de gronduitgifte. De gesprekken met bedrijven en grondreserveringen verlopen nog steeds goed, waardoor de verwachtingen voor 2023 en daarna positief zijn.
In 2022 zijn de grondopbrengsten van kantoren en voorzieningen conform de begroting gerealiseerd.
Overige opbrengsten
De gerealiseerde overige opbrengsten zijn € 2 miljoen lager dan begroot. De belangrijkste opbrengstsoorten betreffen ontvangen bijdragen uit de door marktpartijen betaalde afkoopsommen voor parkeren in de openbare ruimte, betaalde reserveringsvergoedingen, betaalde bijdragen uit huisaansluitingen en nabetalingen van projectontwikkelaars door hogere gerealiseerde verkoopprijzen.Doordat de gronduitgifte voor woningbouw achterbleef komen dit soort opbrengsten ook later binnen.