Woningbouwproductie in 2022 groot, maar daling is ingezet
In 2022 is de stemming op de woningmarkt omgeslagen. In het begin van het jaar was de markt nog oververhit en hielden de snelle prijsstijgingen van de jaren daarvoor aan. Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, de daarmee verband houdende onzekerheden en de snelle stijging van de prijzen liep ook de rente op. Daardoor steeg de hypotheekrente voor particuliere woningkopers en stegen de rendementseisen van woningbeleggers. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de jarenlange stijging van de woningprijzen is omgeslagen in een forse daling. Over geheel 2022 gemeten bleven de gemiddelde woningprijzen per saldo ongeveer gelijk, maar vanaf het derde kwartaal zagen we een scherpe daling die zich tot op heden doorzet. De verwachtingen van onderzoeksbureaus zijn dat voor 2023 en 2024 de woningmarkt slecht blijft, met verdere prijsdalingen.
Dat is vooral problematisch voor nieuwbouw van koopwoningen. De projectontwikkelaar is afhankelijk van voorverkoop voordat de start bouw kan plaatsvinden. In een dalende markt is er weinig animo onder kopers om een handtekening te zetten onder een koopcontract voor een woning die nog gebouwd moet worden en waarvan de start bouw nog niet vast ligt. De verwachting is dan immers dat de woning bij oplevering minder waard zal zijn dan in de voorverkoop. In het hogere segment zijn de problemen het grootst, want daar hebben de meeste huizenkopers de overwaarde van de bestaande eigen woning hard nodig, en die overwaarde is in een dalende markt ook onzeker. Dat maakt de financiering van een nieuwbouw koopwoning lastig. Maar ook in het lagere marktsegment merken we dat starters door de opgelopen hypotheekrente simpelweg minder te besteden hebben dan een jaar geleden, zelfs als het inkomen gestegen is.
In de markt voor huurwoningen is het beeld niet beter. De opgelopen rente betekent dat de rendementseis van beleggers noodgedwongen hoger uitvalt. Daarbij speelt ook dat de diverse wetsvoorstellen (vooral de Wet Betaalbare Huur) en belastingmaatregelen (rendementsnorm box 3) voor onrust zorgen onder beleggers. Waar tot en met 2022 grote en kleine beleggers nog in de rij stonden om nieuwbouwwoningen af te nemen, is daar nu veel minder sprake van.
De gevolgen voor de gronduitgifte van woningen zijn groot. Dat merkten we al in de tweede helft van 2022. Het heeft ertoe geleid dat niet alle voorziene gronduitgiften voor woningbouw zijn doorgegaan. Voor 2023 en 2024 houden we voorzichtigheidshalve rekening met een substantieel lagere afzet. Zelfs wanneer we in de grondprijsberekening uitgaan van de actuele marktsituatie, kunnen we het voorverkoop-probleem als gemeente namelijk niet oplossen. De marktpartij heeft voldoende ruimte om het project te kunnen uitvoeren, maar als er onvoldoende woningen voorverkocht zijn, zal hij geen financiering kunnen krijgen omdat het risico als te groot wordt gezien. De grondprijzen nog verder verlagen lost dat probleem niet op.
Ondanks de recente prijsdalingen blijven woningen moeilijk betaalbaar voor de lage en hoge inkomens. In de Woonvisie Thuis in Almere 2020 hebben we opgenomen dat we binnen Almere betaalbare woningen mogelijk willen maken. Koopwoningen onder € 200.000 zijn in de bestaande voorraad nauwelijks nog te vinden. Dit merken we ook in de nieuwbouw. De bouwkosten zijn flink gestegen, onder andere door de BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) die van kracht zijn, en de marktsituatie. Daardoor is het nagenoeg onmogelijk om nieuwe koopwoningen onder € 200.000 stichtingskosten te bouwen, zonder hierbij in te leveren op oppervlak, kwaliteit en aantrekkelijkheid van de leefomgeving. Daarnaast zien we dat nieuwe grondgebonden koopwoningen onder € 450.000 verkoopprijs nauwelijks nog op de markt komen. Er zal dus goed gekeken moeten worden hoe we ervoor kunnen zorgen dat de woningen in het middensegment ook voor dat segment beschikbaar blijven en niet doorschuiven naar het dure segment. Een belangrijk instrument daarvoor is de Verordening Middenhuur. Vooral bij de huishoudens die goedkoop willen of moeten kopen, zal de voorkeur voor grondgebonden woningen lastig in te vullen zijn. Deze huishoudens zijn dan voornamelijk aangewezen op (middenhuur) appartementen. Dit is iets wat we zullen moeten accepteren. De verwachting is wel dat met de dalende woningprijzen, doorstroming op de bestaande markt beter op gang zal komen. Nieuwbouw zal vanwege de vooralsnog hoge bouwkosten en de stijgende rentes moeilijk bereikbaar blijven voor lage en middeninkomens, zeker als ze niet over substantieel eigen vermogen kunnen beschikken.
Naast de wens om de druk op de Almeerse woningmarkt te verlichten, zal de komende jaren ook rekening gehouden moeten worden met een toename van het aantal huishoudens. Dit aantal neemt toe door wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, kinderen die het ouderlijk huis verlaten, etc.) en het (positieve) migratiesaldo. In de Woonvisie Thuis in Almere 2020 wordt dan ook niet alleen ingezet op het bieden van huisvesting aan de 18.200 huishoudens die er tot 2030 naar verwachting bij gaan komen, maar ook op het verlichten van de druk op de woningmarkt en het bieden van ruimte voor de kwalitatieve woningbehoefte. Door in te zetten op het bouwen van 24.500 woningen in de periode 2020-2030 is de verwachting dat het extra aanbod de druk op de woningmarkt enigszins zal verlichten en er meer flexibiliteit ontstaat in de mogelijkheden om door te stromen. Voorwaarde hierbij is natuurlijk wel dat er voldoende woningen in de voorraad zitten die aansluiten bij de vraag. Daarom zal niet alleen gekeken worden hoe we woningen in de gewenste prijssegmenten weten te houden, maar gaan we ook kijken of de vraag ondertussen is gewijzigd. De behoefte aan woningen in het lagere en middensegment is nog onverminderd hoog; de vraag naar duurdere woningen is aan het afnemen. Dit is echter een macro-economisch effect dat een tijdelijke verschuiving van de programmering zal inhouden; de woningen die in de plancapaciteit zijn opgenomen, zullen nog steeds nodig zijn, alleen zal de oplevering naar achteren verschuiven in de tijd.
In het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA) geven we aan waar we de komende jaren aan gaan werken in de stad, om dit aantal woningen te kunnen realiseren. Om rekening te kunnen houden met uitval van projecten, hebben we voor 130% van het wenselijke aantal woningen plannen in voorbereiding. Deze 130% betekent een totale plancapaciteit van bijna 32.000 woningen in de periode 2020-2030. Een deel van deze plancapaciteit zit in de lopende grondexploitaties van het MPGA, een deel in nog te openen grondexploitaties, en een groeiend aandeel komt van particuliere projecten zonder grondexploitatie. Het SWPA wordt vanaf 2023 ieder jaar geactualiseerd. De nieuwste gegevens over opgeleverde woningen, uitgegeven gronden, opgestarte transformatieprojecten en dergelijk, zullen in de geactualiseerde versie terugkomen, alsmede een nieuw voorstel voor de woningbouwprogrammering voor de komende vier jaar. Hierbij dienen wel kanttekeningen te worden geplaatst bij de haalbaarheid van de programmering, vanwege de verslechterde marktomstandigheden, de krapte op de arbeidsmarkt en de problematiek rondom netcongestie (volle stroomnet). Er zullen een aantal scenario’s verder verkend worden over de wijze waarop de gemeente inspeelt op deze externe invloeden. Hoe deze scenario’s verwerkt gaan worden in de programmering is op dit moment nog onbekend en dus nog niet opgenomen in het MPGA 2023.
Gezien de doorlooptijd van grondexploitaties, is de verwachting dat het beoogde woningprogramma tot 2032 afzetbaar is. Voor de duurdere segmenten geldt dat deze gronden binnen nu en 2032 afgezet kunnen worden, maar dat deze wel later afgezet gaan worden dan in eerdere versies van het MPGA was beoogd. De effecten van deze verschuiving zijn reeds verwerkt in de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke grondexploitaties. Indien als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden een verdere aanpassing van de uitgifteplanning aan de orde is, dan zal dit in de programmabegroting worden verwerkt.
Bedrijfsterreinen: veel vraag naar logistiek, zoektocht naar nieuw bedrijventerrein voor reguliere en binnenstedelijke werkmilieus
In 2022 is het aanbod bedrijfsruimtes per saldo toegenomen tot 55.300 m². De krapte op de bedrijfsruimtemarkt is daarmee gelijk gebleven met het voorgaande jaar. Van het totale aanbod had bijna 45% betrekking op logistiek vastgoed.
Vanwege de aanhoudende vraag naar logistieke kavels en gronden met een bestemming voor meer industrieel gebruik, zijn in 2022 gronden uit de materiële vaste activa (MVA) gehaald en in de grondexploitaties van Stichtsekant (28,6 hectare) en De Vaart 4-6 (35,97 hectare) opgenomen. De verwachting is dat de behoefte aan logistiek niet zal dalen en dat de komende jaren de uitgifte op Stichtsekant gemiddeld 10 hectare per jaar zal blijven. De totale jaarlijkse uitgifte zal vanwege de uitgifte van de laatste kavels op Hogekant en Lagekant op gemiddeld 18 hectare per jaar uitkomen. De in het MPGA voorziene afzet is daarmee realistisch.
Vanwege deze hoge gemiddelde uitgifte van bedrijvenkavels, zullen over een aantal jaren geen uitgeefbare bedrijfskavels meer in de grondportefeuille zitten. Dit houdt in dat gekeken moet worden waar in Almere nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd kunnen worden, zodat de uitgifte niet stil komt te liggen. Beleidsmatig heeft de gemeente tot doel gesteld om de komende jaren tienduizenden banen te creëren, waarvan een groot deel op bedrijventerrein ingepast zullen gaan worden. Stilstand in de groei van werkgelegenheid op bedrijventerreinen is dan ook onwenselijk. De autonome ruimtevraag voor bedrijventerreinen in Almere tot 2030 wordt geraamd op 60 extra hectare netto voor binnenstedelijke en reguliere bedrijventerreinen (respectievelijk 15 en 45 hectare) en 80 extra hectare netto voor specifieke bedrijventerreinen (voor grootschalige industrie, circulaire economie en logistiek). Voor de reguliere en binnenstedelijke bedrijventerreinen zal gekeken worden waar deze binnen Almere ingepast kunnen worden, voor logistieke bedrijvigheid zal in overleg met de regio gekeken worden waar de vraag kan landen en op welke wijze clustering kan plaatsvinden. De raad zal hierover separaat geïnformeerd worden.
Kantoren: onveranderd beeld
In Almere is de behoefte aan nieuwbouw kantoorruimte al enkele jaren zeer laag te noemen. De vraag wordt met de bestaande kantorenvoorraad kennelijk afdoende bediend. Dat blijkt ook uit de dalende trend van het aanbodniveau van kantoorruimte in Almere (vanaf 200 m²) die zich ook in 2022 heeft voortgezet. Aan het einde van het jaar werd in totaal circa 98.800 m² kantoorruimte aangeboden. Dat is 6% minder dan een jaar eerder. De verdringing van kantoren vanuit Amsterdam, als gevolg van grootschalige transformatie van kantoorgebouwen, heeft nog niet geleid tot een grotere marktbehoefte aan kantoren in Almere. Dit betekent dat de kantorenmarkt in Almere zeer lokaal is en vooral voor de eigen lokale behoefte in aanbod voorzien hoeft te worden.
In de lopende grondexploitaties is een kleine 14.000 m² bvo kantoorruimte opgenomen, waarvan 10.000 m² in plangebied Duin. Hiervoor zijn harde leveringsafspraken met Amvest gemaakt. Het afzetrisico van de kantoren in het MPGA is dan ook vrijwel nul.
Voorzieningen volgen bevolkingsontwikkeling
In 2022 is een aantal bevolkingsvolgende voorzieningen opgeleverd. Zo is in Almere Poort in de wijk Muiderduin basisschool De Zeeraket opgeleverd en is een uitbreiding van de tijdelijke onderwijshuisvesting aan de Marie Curielaan in Nobelhorst gerealiseerd. Verder is er een aantal sportvoorzieningen in de openbare ruimte aangelegd, uitgebreid en/of gewijzigd. In het MPGA zijn de voorzieningen die nodig worden naarmate de bevolking in omvang groeit en waar een wettelijke taak ligt bij de gemeente reeds opgenomen. Op dit moment werken wij aan de hand van een bestuursopdracht aan de uitwerking van een beleidskader voor bevolkingsvolgende (maatschappelijke) voorzieningen. Mocht dit leiden tot een wijziging in de ruimtebehoefte voor deze voorzieningen dan wordt dit verwerkt in het volgende MPGA.
Detailhandel
In het MPGA is een beperkt volume detailhandel en horeca opgenomen, dat gedurende 2022 niet is veranderd. Dit programma is vooral te vinden in Stadstuinen/stadsdeelcentrum Poort, Kustzone Poort/Duin, Nobelhorst en Centrum Buiten. Eerder is mede op basis van marktonderzoek het programma in Stadstuinen en Centrum Buiten naar beneden bijgesteld. Ook is besloten de ruimte voor detailhandel in Homeruskwartier en de Kustzone Poort te beperken om zo voldoende marktruimte te behouden voor detailhandel in het toekomstige stadsdeelcentrum Poort. De in 2020 vastgestelde detailhandelsvisie vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.