Het jaar 2022 stond in het teken van twee belangrijke externe gebeurtenissen. Het eerst halfjaar stond in het teken van het Didam-arrest, dat geleid heeft tot een fundamentele herijking van het gronduitgifteproces. De tweede helft van het jaar liet een kentering zien op de woningmarkt, met teruglopende vraag naar nieuwbouwwoningen en dalende woningprijzen. Beide gebeurtenissen hebben in 2022 invloed gehad op de grondverkopen van kavels voor woningbouw en bedrijfshuisvesting. De impact voor 2023 en verder is met name voor de woningbouw groot.
Wat in 2022 ook een merkbare invloed heeft gehad op de voortgang van de projecten is de toenemende schaarste aan arbeidskrachten in de hele ontwikkelingsketen. Ook dat is veelal een externe factor waar we als gemeente moeilijk op kunnen sturen. Het leidt er bijvoorbeeld toe dat netbeheerders de benodigde aansluitingen met veel vertraging realiseren, waardoor vertraging is opgelopen bij de levering van bouwrijpe kavels voor met name woningbouw.
Ondanks deze uitdagende omgeving heeft het grondbedrijf een bevredigend productiejaar achter de rug. In 2022 werden kavels voor 1.283 woningen en circa 23 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang aan bouwkavels voor overige bestemmingen. De resultaatafdracht van het grondbedrijf aan de algemene dienst over het jaar 2022 bedraagt € 35,9 miljoen. Dit is de som van diverse componenten: de winstneming van het gedurende 2022 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de afsluiting van enkele grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves en voorzieningen.
De omgeving waarin het grondbedrijf zich bevindt, lijkt wel steeds complexer. De oorlog in Oekraïne duurt voort, wat in 2022 heeft geleid tot zeer hoge inflatie, die vooralsnog hardnekkig lijkt. Als reactie is de rente flink opgelopen. Dat vertaalt zich in stijgende financieringskosten voor beleggers en particuliere huizenkopers, waardoor de vraag naar woningen daalt en de woningprijzen eveneens dalen. Met name voor nieuwbouw is sprake van een forse vraaguitval, omdat de algehele verwachting is dat de rente verder zal stijgen en de daling van de woningprijzen ook nog doorgaat.
Door de inflatie stijgen de bouwkosten. Dat merken we in de grondprijzen, want het is een belangrijk onderdeel van de residuele grondprijsberekening. We zien het ook aan de kostenkant van de grondexploitaties, waar de investeringsramingen oplopen. Onze grondexploitaties laten nog steeds een hoog potentieel resultaat zien, maar dat is minder groot dan vorig jaar. Het risicoprofiel van de grondexploitaties is daarbij sterk toegenomen.
Voor de woningmarkt zijn de verwachtingen somber. De economie lijkt echter nog goed te draaien en de afzet van bedrijventerreinen verloopt voorspoedig. Of en op welk moment een economische crisis optreedt, en wat vervolgens de effecten op de vastgoedmarkten en daarmee op de resultaten van het grondbedrijf zullen zijn, is moeilijk te voorspellen. Daarom wordt door middel van scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het mogelijke financiële effect van een economische crisis is, en in welke mate die effecten binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen.