Grondbeleid

Het MPGA 2023 is een belangrijk document dat gelijktijdig met de programmarekening 2022 van de gemeente opgesteld is. Het beschrijft dan ook de situatie per eind 2022. De boekwaardes zijn bijgewerkt tot en met 31-12-2022. De grondexploitatiebegrotingen zijn geactualiseerd met prijspeil 01-01-2023. Bij de actualisatie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Grondopbrengsten

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend (verwachte verkoopprijs woning minus stichtingskosten). In 2022 was sprake van een trendbreuk in de woningmarkt. In de eerste helft van het jaar stegen de woningprijzen nog, maar vanaf de tweede helft van het jaar daalden die. Per saldo waren de woningprijzen eind 2022 ongeveer even hoog als eind 2021.
Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor het MPGA 2023. Daardoor liggen de begrote residuele grondprijzen hierin over het algemeen op vergelijkbaar niveau als bij het MPGA 2022, correcties voor gestegen bouwkosten daargelaten.
De verwachtingen voor de woningmarkt zijn echter dat de huizenprijzen in 2023 en 2024 verder zullen dalen. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is onzeker, maar de verwachting is dat de hoge inflatie nog doorwerkt. Die marktontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de grondprijzen zijn bij de peildatum van dit MPGA nog onzeker. Daarom wordt dit niet in de ramingen van de projecten zelf verwerkt, maar in het projectmarktrisico.

Projectmarktrisico

In de grondexploitatie worden de grondopbrengsten marktconform geraamd voor de volledige looptijd, op basis van de actuele residuele grondprijzen. Het is niet toegestaan een verwachte toekomstige grondwaardedaling (of stijging) al in de ramingen te verwerken. Wel staan de boekhoudregels toe dat we hiervoor een specifiek risico berekenen: het projectmarktrisico.
Het projectmarktrisico is berekend uitsluitend voor marktwoningen (projectmatig woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Marktwoningen die al onder contract zijn, sociale woningbouw, bedrijven en voorzieningen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten omdat ze minder gevoelig zijn voor de marktontwikkelingen.
Bij de berekening van het risico worden de volgende parameters gehanteerd. De vrij op naam-prijzen daalt met 3,8% in 2023 en 2,6% in 2024. Dit zijn de gemiddelde percentages die door de banken en externe adviseurs worden ingeschat. Voor de bouwkosten geldt een stijging van 4,3% in 2023 en 3,3% in 2024. Wanneer we dit doorrekenen in de residuele grondprijzen voor de woningkavels die we nog moeten afzetten, komen we op veel lagere grondopbrengsten dan in de basisraming van MPGA 2023. Dat verschil is het projectmarktrisico. Het projectmarktrisico bedraagt totaal € 194 miljoen en heeft betrekking op de grondexploitaties Kustzone Haven, Overgooi, Noorderplassen, Nobelhorst, Vogelhorst, Duin en Stadstuinen.

Investeringen (bouw-en woonrijp maken)

De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. Door de schaarste zijn de prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector vanaf 2021 flink gestegen. Doordat dit in het MPGA 2022 was voorzien, bleven de aanbestedingen gedurende 2022 net binnen de budgetten.
De verwachtingen is dat de prijzen in de GWW-sector zullen blijven stijgen in 2023 en 2024. De ramingen voor de nog te realiseren civiele investeringen zijn daarom geactualiseerd. Voor de uitgaven en de aanbesteding in het jaar 2023 worden de investeringsbudgetten opgehoogd met 15%. Voor de aanbestedingen vanaf 2024 hebben we de budgetten opgehoogd met 8%. Dit leidt tot een nominale toename van de investeringskosten van ongeveer € 40 miljoen ten opzichte van het MPGA 2022.

Plankosten

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 17 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de langere fasering van de grondexploitaties door daling van jaarlijkse afzet vanwege verslechterende marktomstandigheden, en deels aan een stijging van de uurtarieven.

Nieuwe grondexploitatie

In 2022 is de nieuwe grondexploitatie Olympuspark vastgesteld. Deze vastgestelde grondexploitatie is nu in het MPGA 2023 opgenomen. Het exploitatiegebied ligt in Almere Poort en omvat circa 187.000 m² aan diverse maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De grondexploitatie heeft een negatieve eindwaarde (verlies) van € 15 miljoen. Dat was echter goeddeels volgens verwachting en daar waren al voorzieningen voor gevormd. Per saldo heeft dat dus geen negatief effect, al leidt het tot enkele boekhoudkundige verschuivingen.

Verwerking financiële mutaties aangekondigd bij de Programmabegroting 2023

Bij de Programmabegroting 2023 werden diverse mutaties aangekondigd. Hiervan is in het MPGA 2023 het in exploitatie nemen van MVA gronden bij Stichtsekant, De Vaart IV/VI en Overgooi verwerkt. Het in exploitatie nemen van deze gronden leidt tot een vrijval van de voorzieningen van € 24 miljoen. Dit valt vrij in het weerstandsvermogen en is betrokken bij de resultaatafdracht over 2022 van € 35,9 miljoen.
Verder zijn de onderzoekskosten (€ 3 miljoen) en de daarmee samenhangende nog te ontvangen subsidie (68% van die onderzoekskosten) voor de onontdekte ontplofbare oorlogsresten, alsmede de kosten van externe bijstand bij het verwerken van de gevolgen van het Didam-arrest en de plankosten voor het stopzetten van de ontwikkeling van Pampushout in het MPGA 2023 verwerkt.

Netcongestie

In toenemende mate doet zich het probleem van netcongestie voor de levering van elektriciteit voor. Netcongestie betekent feitelijk dat er een tekort is aan transportcapaciteit voor de levering van elektriciteit. Dit is een gevolg van de groeiende economie, de digitalisering van de samenleving, de voortgaande bouw van nieuwe woningen en bedrijventerreinen en vooral het verduurzamen van de energievoorziening. Deze ontwikkelingen zorgen voor een explosieve vraag naar elektriciteit, waardoor het letterlijk knelt op het elektriciteitsnet. Wanneer grote stroomverbruikers als bedrijven en voorzieningen een aansluiting op het stroomnet vragen, kan dat niet altijd. Dat is de netcongestie. Op dit moment wordt er zowel op gemeentelijk als landelijk niveau diverse acties ondernemen voor deze problematiek. Er vinden forse investeringen plaats in uitbreiding van de netcapaciteit. Naar verwachting wordt het probleem echter pas rond 2027 opgelost. Gevolg is ook dat het zeer druk is bij de nutsbedrijven. Een concreet gevolg is dat de nutsvoorzieningen die nodig zijn om een kavel bouwrijp op te leveren, soms met zeer veel vertraging worden gerealiseerd. Dat leidt tot vertraging in de gronduitgifte voor zowel bedrijven als woningbouw.

Stikstofproblematiek

De ontwikkeling van stikstof is nog gaande en de invloed op het gebiedsontwikkeling in Almere is nog onduidelijk. Indien het stikstofproblematiek grote gevolgen heeft voor de gebiedsontwikkelingen, zal hierover separaat worden gerapporteerd.

Riolering onder A6

Almere groeit snel. Naast de uitleggebieden komen er ook woningen bij in de bestaande stad. Onderzoek heeft uitgewezen dat de riolering ten zuiden van de A6 onvoldoende capaciteit heeft om voor alle woningen die nu in de plannen zitten (denk aan Nobelhorst, Oosterwold, Vogelhorst, Overgooi en de stedelijke vernieuwing in Haven) in adequate riolering te kunnen voorzien. Dit betekent dat er een uitbreiding van het rioolstelsel moet komen. De financiële consequenties zijn in beeld gebracht in overleg met het Waterschap en bedraagt circa € 13 miljoen. Met het Waterschap vindt nog overleg plaats over waar die kosten moeten vallen, want het rioleringsstelsel is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en Waterschap. Het is dus nog niet duidelijk welk deel van de investering ten laste van de gemeente komt, en wanneer die investeringen vallen. Daarom is het bedrag nog niet als kostenpost in de grondexploitaties verwerkt, maar als een risicopost in de NOGW Hout opgenomen.

Omgevingswet

De nieuwe Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. Een belangrijk onderdeel van de wet is het participatieproces. Dit betekent dat de kosten van participatie onderdeel gaan uitmaken van de kostensoortenlijst die van toepassing is op de grondexploitatie. Doordat de Omgevingswet nu nog niet geldt, zijn de kosten van participatie bij dit MPGA 2023 nog niet opgenomen in de grondexploitatie maar in het weerstandsvermogen. Het is nog onduidelijk hoe hoog deze kosten zullen uitvallen. Op basis van ervaring in het verleden zal dit circa € 0,5 miljoen tot € 1,0 miljoen per jaar zijn. Dit bedrag is nu ook opgenomen als reservering in het zachte weerstandsvermogen.

In onderstaande tabel is de verwachte gronduitgifte binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties. De particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij.

De woningaantallen fluctueren per jaar. Dat komt omdat er soms sprake is van gronduitgifte voor grote projecten in één keer. Denk bijvoorbeeld aan de diverse binnenstedelijke projecten. In alle gevallen gaat het in het MPGA om het moment van grondverkoop (moment van uitgifte). Dat ligt vaak ongeveer gelijk met de start bouw. Totdat de woningen zijn opgeleverd, duurt dan nog enige tijd.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van circa 8.500 kavels woningbouw, 112 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet in de komende vijf jaar plaatsvindt. Wanneer we de periode 2023 tot en met 2027 vergelijken met wat in het MPGA 2022 stond, zien we dat de verwachte afzet lager is geworden. Dit komt door dalende marktvraag die wordt veroorzaakt door de ingezakte woningmarkt. Die grondverkopen zullen dus vertragen.

Vanaf 2028 begint het aantal te realiseren woningen te dalen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuwe gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden. Hiervoor zijn plannen in voorbereiding (denk aan Twentsekant en Oostkavels) waarover nadere besluitvorming zal plaatsvinden.

Bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een hoge jaarlijks gronduitgifte van gemiddeld 16 ha verwacht. Een groot aandeel zit op Stichtsekant, maar de verwachte uitgifte vindt plaats op alle bedrijventerreinen.  Een risico is dat door de eerder beschreven netcongestie kavels niet bouwrijp kunnen worden opgeleverd, waardoor de gronduitgifte vertraagt.

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2022 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2023 opgenomen. De rente- en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.

Gelet op de renteontwikkelingen is het mogelijk dat de rente die we als grondbedrijf hanteren, in de komende jaren gaat oplopen. Bij de Programmabegroting 2024 zal hierover meer duidelijk zijn.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

In totaal zijn drie scenario’s berekend, te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2023.

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 20% lager dan het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 70 miljoen, wat € 5 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee al afgedekt.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis scenario's de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 117 miljoen buffer beschikbaar, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 65 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 52 miljoen).

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 85 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uit gaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 100 miljoen. In beide gevallen kan dat worden opgevangen binnen de aanwezige buffer van € 117 miljoen.

De huidige marktverwachtingen voor met name woningbouw zijn ook somber. Toch blijkt uit de scenario’s dat de risico’s van zelfs behoorlijk grote crises binnen de kaders van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen. Dat komt doordat voor de belangrijkste grondexploitaties met woningbouw (Kustzone Poort, Stadstuinen, Nobelhorst) nog steeds een hoog positief resultaat wordt verwacht. We hebben dus een flinke buffer voor tegenvallers.