Er wordt dit jaar vanuit de grondexploitatie een bedrag van € 35,9 miljoen afgedragen aan de algemene middelen. Voor € 14,8 gaat het om herwaardering van landbouwgronden, voor € 21,4 miljoen gaat het om de 'reguliere' afdracht. In de begroting hielden we rekening met een totale resultaatafdracht van € 24,1 miljoen.
Herwaardering landbouwgronden
Tot nu toe werd hanteerden we een waarde van gemiddeld € 10,50 per m² voor deze grond
Dit zijn de zogeheten MVA-gronden. Dit is grond dat we wel al in bezit hebben, maar nog niet in exploitatie hebben genomen. We hanteerden hiervoor een gemiddelde waarde voor alle betrokken complexen, ongeacht de feitelijke opbouw per complex in landbouwgrond, bos, wegen en dergelijke. Voor de terreinen Overgooi, De Vaart IV-VI en Twentsekant is een externe taxatie uitgevoerd. Daaruit komt dat de waarde voor cultuurgrond rond € 22 per m² terrein ligt, voor bosgrond rond € 3 per m² terrein, en voor wegen en infrastructuur op € 0 per m² terrein. Afhankelijk van de samenstelling per complex ligt de gemiddelde landbouwwaarde tussen € 15 en € 18 per m² terrein.
Het effect op de waardering van de MVA-gronden is bijna € 15 miljoen
Per saldo leidt dat tot een hogere waardering van de MVA-complexen Overgooi, De Vaart IV-VI en Twentsekant. De landbouwwaarde voor deze complexen komt € 14,8 miljoen hoger uit dan vorig jaar. Dat betekent dat de voorziening (het verschil tussen de hogere boekwaarde en de landbouwwaarde) voor dat deel moet vrijvallen. Dat vertaalt zich direct in een hogere afdracht van het grondbedrijf.
Reguliere afdracht
De reguliere afdracht is als volgt opgebouwd.
bedragen x € 1 miljoen | |
|---|---|
oorzaak | bedrag |
gerealiseerd resultaat 2022 | -2,9 |
actualisatie grondexploitaties | 0,0 |
afsluitingen, reserves en voorzieningen | 9,8 |
vrijval voorziening Stichtsekant en de Vaart 4/6 | 14,2 |
corona en stikstof | 0,0 |
overig en afronding | 0,3 |
afdracht aan algemene middelen | 21,4 |
De afdracht is € 3 miljoen minder dan geraamd in de begroting. Zo’n verwachting kent altijd onzekerheden. We weten op dat moment nog niet wat er in de tweede helft van het jaar gebeurt, en ook niet hoe de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2023 inclusief risicoprofiel uitpakt. Dat heeft allemaal effect op de hoogte van de afdracht.
De winst door grondverkoop in 2022 is € 2,9 miljoen negatief
Volgens de verslaggevingsregels (BBV) moeten wij winst nemen op basis van de voortgang van de winstgevende projecten. In de begroting hielden we rekening met een winst over 2022 van € 25,7 miljoen. Nu blijkt het resultaat negatief uit te komen op € 2,9 miljoen. Dat komt met name doordat het resultaat van de winstgevende grondexploitaties bij het MPGA 2023 lager uitvalt. Dat is een weerslag van de veranderde markt. In de grondexploitaties zijn de kosten flink gestegen, en de opbrengsten zijn minder hard gestegen of gedaald. Ook zijn de risico’s, met name voor de opbrengsten woningbouw, veel groter dan bij MPGA 2022.
Actualisatie prognose grondexploitaties heeft geen effect
Zoals hierboven aangehaald heeft het verslechterde marktbeeld duidelijke effecten op de grondexploitaties. Vooral de grote grondexploitaties met veel woningbouw, zoals Kustzone Poort, Stadstuinen en Nobelhorst, laten een veel lagere verwachte winst zien. Dat is niet vreemd, omdat ten opzichte van het vorige MPGA en de begroting de investeringskosten fors zijn gestegen. De grondopbrengsten zijn op zijn best gelijk gebleven, en we verwachten dat de verkopen minder snel zullen gaan door de huidige marktomstandigheden (vertraagde fasering).
Per saldo resteert in al die grondexploitaties alsnog een forse winstverwachting, maar die is wel lager dan in MPGA 2022. Destijds hebben we ook aangegeven dat de jaar op jaar sterk stijgende winstverwachtingen niet realistisch waren, omdat de kans klein is dat de markt jarenlang zo uitbundig goed zou zijn als in 2022. Dat is ook uitgekomen.
We leveren dus in op de te verwachten winst (zachte vermogen). Op de afdracht bij de jaarrekening 2022 hebben deze actualisaties geen effect, omdat het zich vooral afspeelt bij grote grondexploitaties waar we nog geen winst hebben genomen, zoals Kustzone Poort, Stadstuinen en Nobelhorst.
Mutaties afsluitingen, reserves en voorzieningen zijn € 9,8 miljoen positief
In de overige posten in het harde weerstandsvermogen treden diverse schommelingen op. De grondexploitatie Sallandsekant is met een positief resultaat van € 8,2 miljoen afgesloten. De grondexploitatie Highnote met een positief resultaat van € 4,3 miljoen. Daarnaast zijn de bestaande reserves en voorzieningen geactualiseerd, wat per saldo leidt tot een nadeel van € 2,7 miljoen.
Vrijval voorziening MVA-gronden Stichtsekant en De Vaart 4/6 € 14,2 miljoen positief
In 2022 hebben we grote volumes gronden op de bedrijventerreinen Stichtsekant en De Vaart 4/6, en ook Overgooi en Olympuspark, in exploitatie genomen. Deze gronden zijn overgeboekt van de Materiële Vaste Activa (MVA) naar de grondexploitaties, waardoor per saldo € 17 miljoen aan voorziening kon vrijvallen.
In 2022 is een extern onderzoek uitgevoerd naar de verwachte afzet van bedrijfskavels. Op basis daarvan is het realistisch te veronderstellen dat de in de grondexploitaties opgenomen volumes aan uitgeefbaar terrein binnen de looptijd van de grondexploitaties kunnen worden afgezet. Desalniettemin houden we voorzichtigheidshalve rekening met een reservering van € 2,8 miljoen voor overaanbod van specifieke bedrijfsterreinen. Zou de afzet van bedrijventerreinen langjarig inzakken, dan zouden we in theorie weer kavels van de grondexploitatie naar materiële vaste activa moeten overboeken. We kunnen het verlies dat dan ontstaat, met de reservering compenseren. Op dit moment is er nog geen aanleiding te veronderstellen dat de afzet van bedrijfsterreinen dusdanig risicovol is dat het aanspreken van deze reservering in de komende jaren aan de orde zal zijn.
Corona en stikstof – geen effect
Eerder werd gesteld dat de mogelijke effecten van de coronacrisis en het stikstofdossier goeddeels binnen het grondbedrijf kunnen worden opgevangen, en dat het vooralsnog niet nodig is een extra voorziening te treffen. Dat beeld is onveranderd.