De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:
- onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie;
- gereed product en handelsgoederen.
In deze toelichting wordt alleen ingegaan op de bouwgronden in exploitatie.
Verloop boekwaarde bouwgronden
Het verloop van de bouwgronden in exploitatie in 2022 is hieronder weergegeven:
bedragen x € 1 miljoen | ||
|---|---|---|
2022 | 2021 | |
bruto boekwaarde ultimo voorgaand jaar | 256,3 | 292,0 |
overboeking complex 515 Olympuspark | 11,7 | 0 |
bruto boekwaarde ultimo 2021 | 268,0 | 292,0 |
gerealiseerde opbrengsten | -151,2 | -105,8 |
gerealiseerde kosten | 114,0 | 62,4 |
subtotaal bruto boekwaarde | 230,8 | 248,6 |
mutaties MVA gronden | 30,4 | -1,8 |
winstneming & afsluitingen | 11,0 | 9,5 |
bruto boekwaarde | 272,2 | 256,3 |
voorzieningen negatieve grondexploitaties | -82,9 | -63,2 |
netto boekwaarde | 189,3 | 193,1 |
De mutaties betreffen de in 2022 gerealiseerde opbrengsten, investeringen en winstneming. Van de nog actieve grondexploitaties is er geen grondexploitatie meer die nog langer doorloopt dan de wettelijke richtlijn van 10 jaar.
Voor een uitgebreide toelichting op de realisatie 2022, de waardering van de opbrengstramingen, kostenramingen en inschatting van het risicoprofiel van de grondexploitaties wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid. Voor een goed inzicht in de balanspositie is het lezen van deze paragraaf noodzakelijk.
Voorziening negatieve grondexploitaties
De voorziening voor de negatieve grondexploitaties is per saldo met € 19,6 miljoen toegenomen. Dit komt vooral door de nieuwe grondexploitatie Olympuspark. Deze grondexploitatie laat verlies zien van ruim € 15 miljoen. Bij de deelexploitatie verspreide percelen neemt de voorziening toe met € 2,4 miljoen. Dit komt door de toevoeging van verlieslatende deelexploitaties in verband met afsluiting van grondexploitaties. De grondexploitatie De Vaart IV/VI is door het in exploitatie nemen van MVA-gronden winstgevend geworden, waardoor de voorziening vrijvalt. Tenslotte is de verliesvoorziening voor de grondexploitatie van de toekomstige woonwijk Hortus opgehoogd met € 0,5 miljoen. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij naar de paragraaf Floriade.
bedragen x € 1 miljoen | ||||
|---|---|---|---|---|
grondexploitatie | 31-12-2021 | bij | af | 31-12-2022 |
Europakwartier West | 10,6 | 2,2 | 0 | 12,8 |
Cascadepark West | 8,6 | 0,5 | 0 | 9,1 |
Hogekant | 11,8 | 1,0 | 0 | 12,8 |
Lagekant | 5,8 | 0,6 | 0 | 6,4 |
Olympuspark | 0 | 15,2 | 0 | 15,2 |
Almere Buiten Centrum | 2,0 | 0 | 0,8 | 1,2 |
De Vaart IV/VI | 2,3 | 0 | 2,3 | 0 |
Deelexploitaties Openbaar gebieden | 2,8 | 0,2 | 0 | 3,0 |
Deelexploitaties Verspreide Percelen | 2,0 | 2,4 | 0 | 4,4 |
Subtotaal MPGA | 45,9 | 22,1 | 3,1 | 64,9 |
Hortus | 17,4 | 0,6 | 0 | 18,0 |
totaal | 63,3 | 22,6 | 3,1 | 82,9 |
Ramingen Meerjarenprognose Grondexploitaties Almere (MPGA)
De ramingen zijn gebaseerd op de herziening 2023 met prijspeil 1-1-2023, waarbij de berekende bedragen gebaseerd zijn op basis van het zogenoemde ambitiescenario. De gehanteerde berekeningswijzen en parameters worden verder uiteengezet in de paragraaf Grondbeleid van deze jaarrekening en in het MPGA 2023.
De geraamde nog te maken kosten en opbrengsten
De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn, inclusief rente en fondsvorming, geraamd op € 628 miljoen. De grootste componenten betreffen de civieltechnische investeringen (bouw- en woonrijp maken) van € 485 miljoen en de plankosten van € 99 miljoen.
Naar verwachting zal nog € 1,3 miljard aan opbrengsten worden gerealiseerd.
Het begrote eindresultaat en wijze waarop de nadelige resultaten zijn opgevangen
Het geraamde eindresultaat van alle lopende grondexploitaties heeft een eindwaarde van € 464 miljoen. Voor de negatieve grondexploitaties is een voorziening getroffen van € 83 miljoen.
Schattingen en onzekerheden
De waardering van de grondexploitaties is voor een groot deel afhankelijk van schattingen. Aan deze schattingen liggen diverse parameters en uitgangspunten ten grondslag. Wij maken hiervoor gebruik van onze ervaring, onze kennis van de markt en externe publicaties. De markt is op dit moment flink in beweging. Er is sprake van rentestijgingen, een hoge inflatie, grondverkopen staan onder druk en het is nog onzeker hoe verkoopprijzen zich gaan ontwikkelen. Dit levert ook veel extra onzekerheden op voor uw grondexploitaties. Wij proberen hier in de grondexploitaties zo goed als mogelijk rekening mee te houden. Ook werken we met (crisis) scenario's om te beoordelen of wij voldoende buffers hebben om een verdere verslechtering van de markt op te vangen. Dit wordt verder toegelicht in de paragraaf grondbeleid .